پیش بینی بازار مسکن در ماههای پیش رو

قيمت مسکن برخلاف تورم از يک روند فزاينده و خطي برخوردار نيست، بلکه منحني آن داراي يک روند پلکاني است که حول محور تورم نوسان مي يابد که نمودار این روند را به خوبي نشان مي دهد. براساس آمار، شاخص قيمت مسکن در سال 1369 تا سال 1374يک روند تقريباً افقي را طي مي کند و سپس در سال 1374و 1375با يک حالت جهشي افزايش مي يابد و نزديک به شاخص تورم متوقف مي شود. بار ديگر از سال 1376به حالت افقي درمي آيد و تا سال 1379  شاخص آن ثابت مي ماند اما هنوز فاصله قابل توجهي با شاخص تورم دارد تا اينکه از اين سال رشد جهشي اين شاخص بار ديگر آغاز مي شود. اين بار تا سال 1382 ادامه مي يابد و از شاخص تورم نيز فراتر مي رود تا اينکه پس از اشباع قيمت هاي مسکن، روند افقي آغاز و تا سال 1384 ادامه مي يابد و در پايان اين سال شاخص قيمت مسکن نزديک به دویست و پنجاه واحد از شاخص تورم عقب مانده است. آنچه در سال 1385 اتفاق افتاده در واقع جبران اين عقب افتادگي است تا اين دو شاخص در پايان سال 1385 مقارن يکديگر مي شوند. اما مسکن از سال 1384 با رشدی فزاینده و بالاتر از تورم افزایش می یابد و با جهش قیمت در سال 1387 مواجه می شود. و این داستان کاهش درصد تغییرات قیمت مسکن نسبت به توم تا سال 1390 و افزایش آن در سال 1391 مجدد تکرار می شود. سپس از سال 92 مسکن با رشدی کمتر از تورم شروع به افزایش قیمت می کند و در سال 1395 این دو شاخص برابر با یکدیگر می شوند ولی دوران سرکش مسکن از سال 1395 شروع می شود و با شتابی بیشتر از تورم افزایش می یابد و در سال های 1398 و 1399 شاهد دو رشد فزاینده پی در پی بودیم.

در بررسی گزارش اخیر بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن،  قیمت مسکن در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به آذرماه ۱۴۰۰، با رشد ۴۷ درصدی، به قیمت متوسط ۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع در سطح شهر تهران رسیده است. بررسی معاملات مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نشان می دهد که حجم معاملات ۴درصد نسبت به آذر ۱۴۰۰  رشد داشته است اما بررسی دقیق تر نشان می‌دهد که سنگینی معاملات به سوی ساختمان های قدیمی تر و ارزان تر سوق پیدا کرده است.سهم واحدهای کمتر از ۱۰ سال ساخت در معاملات از ۵۴ درصد در آذر ۱۴۰۰ به کمتر از ۴۶ درصد در آذر ۱۴۰۱ رسیده است. همچنين تعداد معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت بیش از ۵۸ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.

می توان گفت رفتار سیستماتیک بازار مسکن از سال هزارو سیصد و هشتاد تاکنون بیانگر پنج دوره سیکلی رونق و رکود بوده است و این بازار برای اولین بار دو رشد بسیار بالا و پیاپی را در اواخر دهه نود تجربه کرده است  که این رشد بالا می تواند زمینه های ورود به یک سیکل رکودی بلند را در صورت سناریو برجامی فراهم کند.

وقتی رفتار الگوی مسکن دراین دوره¬ها را بررسی می کنیم به عواملی تاثیرگذاری همچون تورم، قیمت زمین، تورم انتظاری، قیمت دلار، قیمت مصالح، سیاست انبساط پولی و افزایش درآمدهای نفتی میرسیم. اما آنچه حائز اهمیت است تفاوت شده تاثیرگذاری این عوامل در پیدایش سیکل¬های دو دهه اخیر است. در دهه هشتاد سیاست های انبساطی پولی و افزایش درآمدهای نفتی که هر دو منتج به افزایش نقدینگی شد، باعث ایجاد رونق در این بازار گردید. اما در دهه نود به دلیل تورم¬های بالا ومستمر و افزایش¬های چندباره نرخ ارز، اعتماد به پول ملی به شدت از بین رفت و همبستگی بالایی بین دارایی¬ها ، قیمت مسکن و تورم انتظاری ایجاد گردید.

حال اگر رفتار الگوی بازار مسکن همچون گذشته باشد، در صورت تثبیت قیمت ارز در محدوده کنونی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و نهاده های تولید دلیل قابل توجه برای افزایش شدید ولجام گسیخته  قیمت مسکن نخواهد بود و در این دوره های رکودی حاشیه سود ساخت و ساز کاهش خواهد یافت و همه هزینه های ساخت به قیمت نهایی منعکس نمی شود. اما از سوی دیگر به دلیل آغاز پیک موج تورمی شدید و افزایش انتظارات قیمتی می بایستی شاهد افزایش قیمت مسکن همچون کالاهای دیگر اما با شدتی کمتر از تورم بود.  نتيجه مهم آن که شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم اما با يک الگوي متفاوت و پلکاني تبعیت می کند، به طوري که در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسکن به طور تقريبي با يکديگر برابر مي شوند.